Metodologija procjene vrijednosti
Metodologija procjene vrijednosti objašnjava kako dolazimo do broja u izvještaju: koje standarde pratimo, koje pristupe koristimo, odakle dolaze tržišni podaci i kako kontrolišemo kvalitet. Transparentnost je razlog zašto banke i sudovi mogu provjeriti svaki naš zaključak.
Standardi
Međunarodni standardi procjene (IVS)
Izvještaje izrađujemo prema Međunarodnim standardima procjene (International Valuation Standards, IVS), koje objavljuje Vijeće za međunarodne standarde procjene (IVSC). Standardi određuju kako se definiše svrha i osnova vrijednosti, kakve se provjere rade, kako se biraju pristupi i šta izvještaj mora sadržavati.
Za banke u Federaciji BiH primjena međunarodno priznatih standarda propisana je uputstvom Agencije za bankarstvo o procjeni kolaterala. Za finansijske izvještaje pratimo i zahtjeve MSFI 13, a za firme metode koje su opšteprihvaćene u praksi procjene preduzeća.
Standardi nisu formalnost. Oni osiguravaju da dva procjenitelja koji rade istu nekretninu dođu do uporedivog rezultata i da svaka pretpostavka bude zapisana i obrazložena.
Šta standardi traže od izvještaja
- Jasno definisanu svrhu i osnovu vrijednosti
- Datum procjene i datum izvještaja
- Opis i identifikaciju imovine
- Obim provjera i izvore podataka
- Primijenjene pristupe i obrazloženje izbora
- Pretpostavke i posebne pretpostavke
- Zaključak o vrijednosti i potpis procjenitelja
Pristupi
Tri pristupa procjeni vrijednosti
Tržišni (poredbeni) pristup
Vrijednost na osnovu cijena ostvarenih u prodaji uporedive imovine, uz korekcije za razlike. Glavni pristup za stanove, kuće i zemljište.
Prihodovni pristup
Vrijednost na osnovu prihoda koji imovina donosi, sveden na sadašnju vrijednost. Glavni pristup za poslovne nekretnine i firme.
Troškovni pristup
Trošak zamjene umanjen za istrošenost i zastarjelost. Za specifične objekte i opremu bez aktivnog tržišta.
Podaci
Odakle dolaze tržišni podaci
Kvalitet procjene zavisi od kvaliteta podataka. Najvrjedniji su podaci o stvarnim transakcijama, a ne o traženim cijenama, jer su cijene u oglasima u pravilu više od ostvarenih.
- Podaci o ostvarenim prodajama i zakupima iz naših procjena i tržišnih evidencija
- Lokalno znanje procjenitelja o naseljima, gradnji i potražnji
- Ponude na tržištu, kao pomoćni podatak i pokazatelj trenda
- Troškovi gradnje i cijene opreme za troškovni pristup
- Javni podaci o kamatama, inflaciji i tržištu za diskontne stope
- Planska dokumentacija i evidencije o nekretninama
Isti podaci hrane i naš besplatni online kalkulator, koji daje okvirnu vrijednost, dok profesionalni izvještaj dodaje pregled na terenu i stručnu ocjenu procjenitelja.
Kvalitet
Kako kontrolišemo kvalitet izvještaja
Pregled na terenu
Lokalni procjenitelj lično pregleda imovinu i fotografiše stanje.
Provjera dokumentacije
Provjera upisa, tereta i usklađenosti sa stvarnim stanjem.
Obračun i obrazloženje
Najmanje dva pristupa kada je moguće, uz pisano obrazloženje.
Interna kontrola
Centralni tim provjerava izvještaj prije potpisa i predaje.
Nezavisnost
Nezavisnost i povjerljivost
Procjenitelj ne smije imati interes u imovini koju procjenjuje niti u transakciji za koju se procjena radi. Cijena procjene ne zavisi od iznosa vrijednosti, a procjenitelj ne prihvata angažman ako postoji sukob interesa.
Svi podaci koje nam dostavite koriste se isključivo za izradu izvještaja i ne dijele se s trećim stranama bez vaše saglasnosti, osim kada izvještaj naručujete za banku ili instituciju kojoj je namijenjen.
Više o ljudima koji rade procjene pročitajte na stranici Naš tim.
Pregled na terenu
Šta procjenitelj gleda tokom pregleda
Pregled na terenu je obavezan dio svake profesionalne procjene nekretnine. Procjenitelj ne gleda samo prostor koji se procjenjuje, nego i okruženje: zgradu, ulicu, pristup, parking i susjedne objekte, jer sve to utiče na cijenu koju bi kupac platio.
- Identifikacija nekretnine i poređenje sa dokumentacijom
- Mjerenje ili provjera površina i rasporeda prostorija
- Stanje konstrukcije, krova, fasade i instalacija
- Kvalitet završnih radova i opremljenost
- Vidljivi nedostaci: vlaga, pukotine, oštećenja
- Okruženje: buka, pogled, saobraćaj, sadržaji u blizini
Sve što je bitno za zaključak bilježi se u izvještaju, uz fotografije. Ako nešto nije moglo biti pregledano, npr. zaključan prostor ili nepristupačan krov, to se navodi kao ograničenje izvještaja.
Datum i osnova vrijednosti
Zašto je važno za šta i na koji datum se procjenjuje
Ista nekretnina može imati različite iskazane vrijednosti zavisno od osnove vrijednosti i datuma. Tržišna vrijednost pokazuje cijenu u urednoj prodaji, likvidaciona vrijednost cijenu pri brzoj prodaji, a fer vrijednost po MSFI 13 vrijednost za finansijske izvještaje.
Datum je jednako važan: procjena za ostavinski postupak može tražiti vrijednost na datum smrti ostavioca, a procjena za bilans vrijednost na datum izvještavanja. Zato na početku svakog angažmana definišemo svrhu, osnovu vrijednosti i datum, i sve to jasno navodimo na prvoj strani izvještaja.
Ograničenja
Šta procjena ne pokazuje
Izvještaj o procjeni nije građevinska ekspertiza, pravno mišljenje ni garancija da će se nekretnina prodati po iskazanoj vrijednosti. Procjenitelj opisuje vidljivo stanje i provjerava dostavljenu dokumentaciju, ali ne otvara zidove, ne ispituje instalacije laboratorijski niti utvrđuje pravne sporove.
Zato svaki izvještaj sadrži poglavlje o pretpostavkama i ograničenjima. Ako je za vašu odluku važno nešto što izlazi iz okvira procjene, npr. stanje konstrukcije nakon oštećenja ili pravni status u sporu, preporučujemo dodatnu provjeru stručnjaka te struke, a procjenitelj će vam reći kako bi rezultat te provjere uticao na vrijednost.
Česta pitanja
Imate pitanje o metodologiji?
Javite nam se, a procjenitelj će vam objasniti kako bi se procjenjivala vaša imovina.