Procjena nekretnina Zenica

Najveći dio tržišta čine stanovi u stambenim zgradama izgrađenim u periodu razvoja industrije, kuće u prigradskim naseljima i zemljište uz nove saobraćajnice. Potražnju drže domaći kupci, zaposleni u industriji i javnom sektoru i kupci iz dijaspore.

• Industrija – čeličana i prateća industrija oblikuju grad; blizina industrijske zone i kvalitet zraka utiču na potražnju u pojedinim naseljima.
• Autoput – zemljište i poslovni objekti uz čvorove autoputa dobili su na vrijednosti zbog logistike.
• Stara stambena naselja – mnogo stanova u zgradama iz sedamdesetih i osamdesetih godina, gdje stanje zgrade i energetska efikasnost imaju veliki uticaj.
• Kamberovića polje – dio grada s novom gradnjom i sportsko-rekreativnim sadržajima.

Vrijednost nekretnine u Zenici najviše zavisi od naselja, blizine centra i udaljenosti od industrijske zone. Najčešće procjenjujemo nekretnine u ovim dijelovima grada:

• Centar – stanovi i poslovni prostori uz šetalište i glavne ulice.
• Crkvice i Babino – stambena naselja sa zgradama i kućama.
• Pehare i Blatuša – mješovita gradnja u blizini centra.
• Radakovo i Tetovo – naselja s kućama i stanovima.
• Kamberovića polje – nova gradnja i poslovni objekti.
• Klopče i Bilmišće – kuće i zemljište na rubu grada.

U Zenici je razlika između naselja velika, pa je važno porediti nekretninu sa stvarnim prodajama u istom dijelu grada, a ne sa prosjekom za cijeli grad. Prije kupovine provjerite:

• Stanje zgrade i energetsku efikasnost, jer mnoge zgrade potiču iz sedamdesetih i osamdesetih godina.
• Blizinu industrijske zone i uticaj na kvalitet zraka u tom naselju.
• Udaljenost od autoputa i glavnih saobraćajnica, posebno za poslovne objekte.
• Da li je kuća legalizovana i upisana u zemljišnu knjigu.
• Da li je cijena u skladu sa stvarnim prodajama u naselju.

Za firme koje ulažu u poslovne objekte uz autoput preporučujemo i HABU analizu lokacije, kako bi namjena odgovarala najboljem korištenju.

Nekretnine u Zenici upisuju se u zemljišnu knjigu koju vodi zemljišnoknjižni ured nadležnog općinskog suda, a katastarske podatke vodi općinska služba za katastar. Za procjenu su najčešće potrebni ZK izvadak, posjedovni list i kopija katastarskog plana, a za stanove i etažni elaborat.

Neusklađenost zemljišne knjige i katastra česta je u cijeloj Federaciji BiH: vlasnik u jednoj evidenciji nije isti kao u drugoj, ili površina objekta ne odgovara upisanoj. Procjenitelj to provjerava i jasno navodi u izvještaju, jer od toga zavisi da li banka može prihvatiti nekretninu kao kolateral.

Banke u Federaciji BiH rade po Uputstvu Agencije za bankarstvo FBiH, prema kojem procjena nekretnine ne smije biti starija od šest mjeseci u trenutku odobravanja kredita. Više o tome na stranici procjena za kredit.

Cijene nekretnina u Zenici niže su nego u Sarajevu, a grad je autoputem dobro povezan s glavnim gradom. To privlači kupce koji traže povoljnije stanovanje i investitore u poslovne i logističke objekte.

Za investitore preporučujemo procjenu koja uključuje i analizu prihoda od izdavanja, jer je odnos cijene i zakupnine u Zenici drugačiji nego u Sarajevu. Za veće projekte, poput stambenih zgrada ili logističkih centara, procjenu povezujemo sa studijom izvodljivosti.

Zemljište uz izlaze s autoputa posebno je zanimljivo za skladišta i distributivne centre, ali vrijednost zavisi od namjene i pristupa, koje procjenitelj uvijek provjerava.