Procjena nekretnine za ostavinu i nasljedstvo
Kada se nasljeđuje stan, kuća ili zemljište, nasljednici trebaju vrijednost na koju se svi mogu osloniti: za ostavinski postupak, isplatu jednog nasljednika ili prodaju. Ovlašteni procjenitelj nekretnina izrađuje nezavisan izvještaj po IVS standardima, po potrebi i na datum smrti ostavioca.
Zašto procjena
Vrijednost naslijeđene nekretnine bez nagađanja
U većini ostavina najveći dio imovine čini nekretnina: porodični stan, kuća s okućnicom, vikendica ili parcela. Dok god se nasljednici slažu da će nekretninu prodati i novac podijeliti, tačna vrijednost nije presudna. Problem nastaje kada jedan nasljednik želi zadržati nekretninu, a ostale isplatiti, ili kada se imovina dijeli na dijelove različite vrijednosti.
Tada svako ima svoju predstavu o cijeni. Onaj koji ostaje u kući obično misli da vrijedi manje, onaj koji odlazi da vrijedi više. Nezavisna procjena prekida tu raspravu: daje jedan broj, s obrazloženjem i uporedivim prodajama, koji svi mogu provjeriti.
Procjenu najčešće naručuje jedan nasljednik, ali preporučujemo da se ostali unaprijed obavijeste ili zajedno dogovore izbor procjenitelja. Kada su svi upoznati s postupkom, rijetko ko osporava rezultat.
Ostavinske procjene radimo za nekretnine u cijeloj BiH, na primjer za stanove i kuće u Sarajevu, Tuzli ili Zenici.
Kada nasljednici traže procjenu
- Jedan nasljednik zadržava nekretninu i isplaćuje ostale
- Podjela više nekretnina na jednake dijelove
- Nasljednici iz dijaspore koji ne mogu doći na pregled
- Prodaja naslijeđene nekretnine i dogovor o cijeni
- Spor oko vrijednosti u ostavinskom postupku
- Utvrđivanje vrijednosti za porez na nasljeđe
Šta procjenjujemo
Nekretnine koje se najčešće nasljeđuju
Stan
Porodični stan u gradu, često starije gradnje. Vrijednost se zasniva na stvarnim prodajama u istom naselju. Procjena stana
Kuća s okućnicom
Kuća, dvorište i pomoćni objekti, gdje se vrijednost objekta i zemljišta iskazuje odvojeno.
Vikendica ili seoska kuća
Objekti na selu i planini, s malo uporedivih prodaja, gdje troškovni pristup ima veću težinu.
Zemljište
Građevinske parcele, oranice, livade i šume, procijenjene prema namjeni i pristupu.
Suvlasnički udio
Kada se nasljeđuje samo dio nekretnine, a ostatak pripada drugom vlasniku.
Poslovni prostor
Lokal ili kancelarija koja donosi zakupninu, procijenjena i prema prihodu.
Datum vrijednosti
Vrijednost danas ili na datum smrti?
Za dogovor među nasljednicima o isplati ili prodaji obično je važna današnja tržišna vrijednost, jer se po njoj nekretnina može prodati. Za ostavinski postupak, porez ili obračun nužnog dijela ponekad je potrebna vrijednost na dan smrti ostavioca, koji može biti i nekoliko godina ranije.
Procjena na raniji datum zove se retrospektivna procjena. Procjenitelj tada koristi prodaje i tržišne podatke iz tog perioda i opisuje stanje nekretnine kakvo je bilo, na osnovu dokumentacije, fotografija i podataka koje dobije od nasljednika. Ako je nekretnina od tada renovirana ili oštećena, to se jasno navodi.
Zato je važno da nam na početku kažete za šta vam procjena treba i koji datum vrijednosti traži sud, notar ili porezni organ. Ako niste sigurni, provjerite s notarom ili advokatom koji vodi postupak, a mi možemo iskazati i obje vrijednosti u istom izvještaju.
Dijaspora
Kada nasljednici žive u inostranstvu
Veliki broj ostavina u BiH ima bar jednog nasljednika u inostranstvu. Procjenu u tom slučaju organizujemo bez potrebe da dolazite: dokumente šaljete elektronski, pregled se dogovara s osobom koju ovlastite, susjedom ili rođakom koji ima ključ, a izvještaj dobijate u elektronskoj formi.
Izvještaj možemo pripremiti tako da ga razumiju i nasljednici koji ne prate lokalno tržište: s jasnim opisom lokacije, fotografijama i objašnjenjem kako je vrijednost izračunata. Na taj način svi nasljednici imaju iste informacije, bez obzira gdje žive.
Postupak
Kako izgleda procjena za ostavinu
Opis ostavine
Pošaljete spisak nekretnina, lokacije, svrhu procjene i datum vrijednosti ako je poznat.
Dokumenti
ZK izvadak ili list nepokretnosti, posjedovni list i rješenje ili poziv iz ostavinskog postupka.
Pregled
Procjenitelj pregleda nekretninu uz prisustvo jednog nasljednika ili osobe koju ovlastite.
Izvještaj
Potpisan izvještaj s vrijednošću svake nekretnine, obično za 2–5 radnih dana od pregleda.
Izvještaj
Šta sadrži izvještaj o procjeni za ostavinu
Izvještaj za ostavinu pisan je tako da ga mogu pratiti i nasljednici koji nisu stručnjaci. Na početku je jasno navedena svrha procjene i datum vrijednosti, a zatim opis svake nekretnine: lokacija, površina, stanje, pravni status i fotografije sa pregleda.
Za svaku nekretninu navode se uporedive prodaje i korekcije, kao i konačna vrijednost. Ako ostavina obuhvata više nekretnina, na kraju je zbirni pregled, koji olakšava dogovor o tome ko šta preuzima i koliko treba isplatiti ostale.
Kada nekretnina nije uknjižena na ostavioca ili postoje razlike između zemljišne knjige i katastra, izvještaj to posebno navodi. Takve razlike ne sprečavaju procjenu, ali utiču na to kako se nekretnina može prodati i koliko je kupci spremni platiti.
Procjena nekretnina po gradovima
Naši procjenitelji rade širom Bosne i Hercegovine. Pogledajte stranicu svog grada ili sva područja koja pokrivamo.
Česta pitanja
Trebate procjenu za ostavinu?
Pošaljite spisak nekretnina i svrhu procjene, a mi ćemo vam javiti cijenu, rok i potrebne dokumente.