Procjena stana
Procjena stana je najčešća procjena koju radimo: za stambeni kredit, prodaju, nasljedstvo ili podjelu imovine. Ovlašteni procjenitelj pregleda stan, uporedi ga sa stvarnim prodajama u istoj zgradi i naselju i izradi izvještaj po IVS standardima za 2–5 radnih dana.
Kako se procjenjuje stan
Procjena stana se zasniva na stvarnim prodajama u vašem naselju
Za stanove postoji najviše tržišnih podataka, pa je poredbeni pristup glavni metod. Procjenitelj traži stanove slične veličine, starosti i kvaliteta prodane u istoj zgradi, ulici ili naselju u posljednjih godinu dana, a zatim korigira razlike. Cijene iz oglasa koriste se samo kao pomoćni podatak, jer se stvarne cijene često razlikuju od traženih.
Kod stanova koji se izdaju, posebno turistički apartmani u Sarajevu, Mostaru ili na planinama, procjenitelj dodatno računa prihodovnu vrijednost na osnovu ostvarive zakupnine. Za novogradnju i stanove u izgradnji poredi cijene investitora i stvarne prodaje u sličnim projektima.
Konačna vrijednost izražava se ukupno i po kvadratnom metru, uz obrazloženje svih korekcija. Tako banka, sud ili kupac mogu pratiti kako se došlo do broja.
Šta najviše utiče na vrijednost stana
- Lokacija i mikrolokacija: naselje, ulica, blizina škola, prevoza i usluga
- Sprat i lift: prizemlje i visoki spratovi bez lifta obično vrijede manje
- Godina gradnje, kvalitet zgrade i stanje zajedničkih dijelova
- Stanje stana: instalacije, stolarija, kupatilo, grijanje
- Orijentacija, pogled, balkon ili lođa
- Parking, garaža, podrum ili ostava
- Pravni status: uknjiženost, etažiranje, legalizacija
Svrha
Kada vam treba procjena stana
Kupovina stana na kredit
Banka traži procjenu prije odobravanja stambenog kredita. Više o tome na stranici procjena za kredit.
Prodaja stana
Realna cijena skraćuje vrijeme prodaje i smanjuje prostor za cjenkanje. Vidi procjenu za kupoprodaju.
Nasljedstvo i razvod
Kada stan treba podijeliti ili isplatiti suvlasnika, nezavisna procjena smanjuje sporove. Vidi procjenu za sud i nasljedstvo.
Posebni slučajevi
Stanovi koje je teže procijeniti
Neki stanovi traže više rada jer za njih nema dovoljno direktno uporedivih prodaja ili im pravni status nije čist:
- Stan u izgradnji – procjenjuje se vrijednost po završetku i trenutni stepen izgrađenosti, uz projekat i ugovor s investitorom.
- Neuknjižen ili neetažiran stan – procjenitelj opisuje stvarno stanje, a u izvještaju jasno navodi pravne nedostatke i njihov uticaj.
- Stan s dogradnjom ili pretvorenim potkrovljem – nelegalizovani dio vrednuje se odvojeno ili se ne uzima u obzir, zavisno od svrhe procjene.
- Penthouse i luksuzni stanovi – malo uporedivih prodaja, pa se šire područje analize i češće kombinuju metode.
- Stan u staroj gradnji – austrougarske i zgrade iz prve polovine 20. stoljeća imaju posebnu vrijednost lokacije, ali i veće troškove održavanja.
Postupak
Kako izgleda procjena stana
Zahtjev i ponuda
Pošaljete adresu, kvadraturu i svrhu procjene. Javljamo cijenu i rok.
Dokumenti
ZK izvadak ili list nepokretnosti, etažni elaborat ili tlocrt, po potrebi ugovor.
Pregled stana
Procjenitelj obilazi stan i zgradu, mjeri i fotografiše, obično za 30 do 60 minuta.
Izvještaj
Potpisan izvještaj s vrijednošću ukupno i po kvadratu za 2–5 radnih dana.
Prije pregleda
Kako da procjena stana bude tačnija
Procjenitelj vidi stan kakav jeste, ali ne zna šta je skriveno u zidovima. Pripremite podatke koji pomažu: godinu zamjene instalacija, stolarije ili grijanja, račune za veća ulaganja, podatke o rezervnom fondu zgrade i planiranim radovima na fasadi ili krovu.
Ako se u zgradi nedavno prodavao sličan stan, recite nam to. Svaka stvarna transakcija iz neposrednog okruženja je dragocjen podatak, a procjenitelj će je provjeriti i uporediti s drugim izvorima.
Za okvirnu vrijednost prije narudžbe izvještaja možete koristiti naš besplatni online kalkulator, koji računa na osnovu tržišnih podataka za vašu lokaciju.
Stan u zgradi
Kako zgrada i zajednički dijelovi utiču na vrijednost stana
Kupci stanova često gledaju samo unutrašnjost stana, a procjenitelj gleda i cijelu zgradu. Stan u zgradi s novim krovom, obnovljenom fasadom, ispravnim liftom i urednim ulazom vrijedi više od istog stana u zapuštenoj zgradi, jer kupca ne čekaju veliki zajednički troškovi.
- Krov i fasada – zgrade koje uskoro trebaju sanaciju krova ili fasade nose budući trošak za sve vlasnike.
- Lift – za stanove od trećeg sprata naviše lift značajno utiče na potražnju i cijenu.
- Grijanje – centralno, etažno ili individualno grijanje utiče na troškove i komfor.
- Upravnik i rezervni fond – uredno upravljana zgrada s rezervnim fondom manji je rizik za kupca.
- Parking – u gradskim centrima mjesto u garaži ili dvorištu može vrijediti koliko i manja prostorija.
Ove informacije procjenitelj prikuplja tokom pregleda i od vlasnika, a navodi ih u izvještaju kako bi kupac ili banka razumjeli zašto se vrijednost stana razlikuje od prosjeka za naselje.
Procjena nekretnina po gradovima
Naši procjenitelji rade širom Bosne i Hercegovine. Pogledajte stranicu svog grada ili sva područja koja pokrivamo.
Česta pitanja
Trebate procjenu stana?
Pošaljite adresu i kvadraturu stana i javićemo vam se s ponudom i terminom pregleda.