Koliko vrijedi moj stan?
Koliko vrijedi moj stan pitanje je koje vlasnici postave prije prodaje, kredita, nasljedstva ili razvoda. Odgovor nije prosječna cijena kvadrata iz novina ni cijena iz oglasa susjeda. Ovdje objašnjavamo kako se tržišna vrijednost stana zaista utvrđuje i kada vam treba ovlašteni procjenitelj nekretnina.
Tržišna vrijednost
Šta je tržišna vrijednost stana
Tržišna vrijednost je iznos za koji bi se stan prodao na dan procjene, između kupca i prodavca koji nisu pod pritiskom, nakon uobičajenog oglašavanja i pregovora. To nije cijena koju vlasnik želi, nije cijena koju je platio prije deset godina, i nije zbir uloženog u renoviranje.
U praksi se tržišna vrijednost utvrđuje poređenjem sa stvarnim prodajama sličnih stanova u istom naselju, po mogućnosti u istoj zgradi, u zadnjih godinu dana. Razlike u spratu, površini, stanju i opremljenosti koriguju se, pa se dobije vrijednost upravo vašeg stana.
Zato dva stana iste kvadrature u istoj ulici mogu imati vrlo različitu vrijednost: jedan na trećem spratu s liftom i novim instalacijama, drugi u prizemlju sa starim prozorima i bez parkinga.
Šta najviše utiče na vrijednost stana
- Naselje i mikrolokacija: ulica, pogled, buka
- Sprat i lift
- Godina gradnje i stanje zgrade
- Stanje stana: instalacije, stolarija, kupatilo
- Grijanje: centralno, plin, vlastito
- Balkon, lođa, podrum, ostava
- Parking ili garaža
- Uknjiženost i etažiranje
Oglasi
Zašto cijena iz oglasa nije vrijednost vašeg stana
Najčešća greška je pogled na oglase u istom naselju i zaključak da stan vrijedi koliko i oni. Oglasi pokazuju tražene cijene, a ne cijene po kojima su stanovi prodani. Razlika između tražene i ostvarene cijene u BiH često je značajna, a neki stanovi u oglasima stoje mjesecima upravo zato što su precijenjeni.
Pored toga, oglasi rijetko kažu sve: da li je stan uknjižen, kakve su instalacije, koliko su troškovi održavanja zgrade. Procjenitelj gleda prodaje koje su se stvarno desile i provjerava podatke koje oglas ne pokazuje.
Prosječna cijena kvadrata za cijeli grad je još manje pouzdana, jer miješa novogradnju i stare zgrade, centar i periferiju. Može poslužiti kao okvir, ali ne kao vrijednost konkretnog stana.
Kako sami procijeniti okvir
Tri koraka do realne predstave o cijeni
Prije nego što naručite procjenu, možete sami dobiti grubu predstavu o vrijednosti. To nije zamjena za izvještaj, ali pomaže da znate šta očekivati.
Tražite prodaje, ne oglase
Pitajte susjede i upravitelja zgrade za skorašnje prodaje u zgradi. To je najvredniji podatak koji postoji.
Uporedite pošteno
Kod oglasa gledajte samo stanove slične starosti, sprata i stanja, i računajte da je prodajna cijena obično niža od tražene.
Računajte po kvadratu
Podijelite cijene sa stvarnom neto površinom, a balkone i lođe računajte s manjim koeficijentom.
Kada vam treba procjenitelj
Kada nije dovoljna gruba procjena
Za lični osjećaj o cijeni gruba procjena je dovoljna. Ali čim vrijednost treba prihvatiti neko drugi, banka, sud, nasljednici, bivši supružnik ili kupac, potreban je pisani izvještaj ovlaštenog procjenitelja nekretnina. Takav izvještaj sadrži pregled stana, uporedive prodaje, obrazloženje korekcija i potpis procjenitelja.
- Kredit – banka traži procjenu od procjenitelja s kojim sarađuje. Vidi procjenu za kredit.
- Prodaja – realna cijena skraćuje vrijeme prodaje i jača vašu poziciju u pregovorima.
- Nasljedstvo i razvod – nezavisna vrijednost na koju se mogu osloniti sve strane.
- Porez i ambasada – dokaz o vrijednosti imovine s potpisom procjenitelja.
Evaloan ne radi procjene samo na osnovu fotografija i dokumentacije. Ovlašteni procjenitelj uvijek pregleda stan, jer stanje instalacija, vlage ili stolarije ne vidi se na slici, a upravo te stvari mijenjaju vrijednost.
Profesionalna procjena
Kako dobiti tačnu vrijednost svog stana
Upit
Pošaljete adresu, površinu, sprat i svrhu procjene. Javljamo cijenu i termin.
Pregled
Ovlašteni procjenitelj pregleda stan i zgradu, obično za manje od sat vremena.
Analiza
Uporedive prodaje u naselju i korekcije za razlike u odnosu na vaš stan.
Izvještaj
Vrijednost ukupno i po kvadratu, s obrazloženjem, za 2–5 radnih dana.
Kupci i prodavci
Kako vrijednost stana vide kupac i banka
Kupac gleda stan kroz ono što mora uložiti nakon kupovine. Ako su instalacije stare ili kupatilo treba mijenjati, kupac će taj trošak oduzeti od cijene, čak i ako je ostatak stana uredan. Zato se stanovi koji su spremni za useljenje prodaju brže i bliže traženoj cijeni.
Banka gleda stan kao osiguranje kredita. Ona prihvata vrijednost iz izvještaja procjenitelja s kojim sarađuje i odobrava kredit do određenog procenta te vrijednosti. Ako je procijenjena vrijednost niža od dogovorene cijene, kupac razliku mora pokriti vlastitim novcem.
Za prodavca to znači da precijenjen stan može odbiti kupce koji kupuju na kredit, jer im banka neće finansirati cijeli iznos. Realna cijena, utvrđena prije oglašavanja, često donosi bržu prodaju i manje pregovaranja.
Procjena nekretnina po gradovima
Naši procjenitelji rade širom Bosne i Hercegovine. Pogledajte stranicu svog grada ili sva područja koja pokrivamo.
Česta pitanja
Želite tačnu vrijednost svog stana?
Pošaljite adresu i osnovne podatke o stanu, a mi ćemo vam javiti cijenu procjene i termin pregleda.