Procjena nekretnina Sarajevo

Na tržište Sarajeva utiču tri grupe kupaca: domaći kupci koji kupuju za stanovanje, najčešće uz stambeni kredit, kupci iz dijaspore koji kupuju stan za povratak ili investiciju, i investitori koji kupuju stanove za kratkoročni najam turistima. Svaka grupa traži nešto drugo, pa i cijene na različitim lokacijama reaguju različito.

• Turistički najam – u Starom Gradu i Centru prihod od izdavanja apartmana značajno podiže vrijednost manjih stanova, pa procjenitelj uz poredbeni računa i prihodovni pristup.
• Novogradnja – najveći stambeni projekti posljednjih godina grade se u Novom Gradu, Novom Sarajevu i na Ilidži, gdje su cijene kvadrata u novim zgradama znatno iznad cijena u starijim zgradama u istom naselju.
• Stara gradnja – zgrade iz austrougarskog perioda i prve polovine 20. stoljeća u centru imaju vrijednost lokacije, ali i veće troškove održavanja i ograničenja kod adaptacija.
• Teren – dio grada izgrađen je na padinama, gdje se kod kuća i zemljišta provjeravaju pristup, nagib i stabilnost terena, jer klizišta umanjuju vrijednost i otežavaju kreditiranje.
• Legalizacija – mnogo kuća na rubnim dijelovima grada građeno je bez dozvole ili s dogradnjama, pa pravni status ima veliki uticaj na vrijednost.

Vrijednost stana u Sarajevu najviše zavisi od mikrolokacije: blizine tramvaja i glavnih saobraćajnica, škola, parkinga i nagiba ulice. Najčešće procjenjujemo nekretnine u ovim dijelovima grada:

• Centar – Marijin Dvor, Koševo, Ciglane, Bjelave i Mejtaš, s najvišim cijenama stanova i poslovnih prostora.
• Stari Grad – Baščaršija, Bistrik i Vratnik, s turističkim najmom i starim kućama.
• Novo Sarajevo – Grbavica, Hrasno i Čengić Vila, s velikim brojem stanova u stambenim zgradama.
• Novi Grad – Alipašino Polje, Otoka i Dobrinja, gdje se kombinuju stara stambena naselja i nova gradnja.
• Ilidža i Vogošća – Stup, Otes, Hrasnica i Vogošća, s novim stambenim projektima i kućama.
• Hadžići, Ilijaš i Trnovo – kuće, zemljište i planinski objekti na Bjelašnici.

Sarajevsko tržište je brzo, a dobre nekretnine na traženim lokacijama prodaju se za nekoliko sedmica. To stvara pritisak na kupce da odluče brzo, ponekad bez provjere. Nekoliko stvari vrijedi provjeriti prije predugovora:

• Da li je stan etažiran i upisan na prodavca, posebno u starijim zgradama u Centru i Starom Gradu.
• Da li je potkrovlje ili dograđeni dio legalizovan, što je čest problem u zgradama koje su nadograđivane.
• Kakvo je stanje zgrade i da li su planirani skupi radovi na fasadi ili krovu.
• Da li za kuće na padinama postoji rizik od klizišta i kakav je pristup zimi.
• Da li je cijena u skladu sa stvarnim prodajama, a ne samo s oglasima u istom naselju.

Za prodavce vrijedi obrnuto: realna cijena od početka skraćuje prodaju i smanjuje pritisak na pregovore. Procjena prije objave oglasa pokazuje i šta treba riješiti, npr. upis ili legalizaciju, prije nego što kupac ode u banku.

Nekretnine u Sarajevu upisuju se u zemljišnu knjigu koju vodi zemljišnoknjižni ured nadležnog općinskog suda, a katastarske podatke vodi općinska služba za katastar. Za procjenu su najčešće potrebni ZK izvadak, posjedovni list i kopija katastarskog plana, a za stanove i etažni elaborat.

Neusklađenost zemljišne knjige i katastra česta je u cijeloj Federaciji BiH: vlasnik u jednoj evidenciji nije isti kao u drugoj, ili površina objekta ne odgovara upisanoj. Procjenitelj to provjerava i jasno navodi u izvještaju, jer od toga zavisi da li banka može prihvatiti nekretninu kao kolateral.

Banke u Federaciji BiH rade po Uputstvu Agencije za bankarstvo FBiH, prema kojem procjena nekretnine ne smije biti starija od šest mjeseci u trenutku odobravanja kredita. Više o tome na stranici procjena za kredit.