PROCJENA KUĆE

Procjena kuće

Procjena kuće obuhvata i objekat i zemljište na kojem stoji: porodične kuće, vikendice, kuće u nizu i objekte s okućnicom. Procjenitelj pregleda kuću, pomoćne objekte i parcelu i izrađuje izvještaj po IVS standardima za banku, sud ili kupoprodaju.

Zatražite procjenu → Besplatna online procjena
IVS standardi
Međunarodni standardi procjene
18 procjenitelja
Certificirani stručnjaci
Širom BiH
FBiH, Republika Srpska i Brčko
2–5 radnih dana
Od pregleda do izvještaja

Zašto je kuća drugačija od stana

Procjena kuće traži više od poređenja cijena

Kuće se međusobno razlikuju mnogo više od stanova: veličinom parcele, brojem etaža, kvalitetom gradnje, završenošću i dograđenim dijelovima. Zato je teže naći direktno uporedive prodaje, pa procjenitelj uz poredbeni pristup gotovo uvijek koristi i troškovni pristup.

Troškovnim pristupom računa se koliko bi danas koštala izgradnja sličnog objekta, umanjeno za istrošenost, i tome se dodaje tržišna vrijednost zemljišta. Poređenjem rezultata oba pristupa procjenitelj provjerava da li tržište plaća puni trošak gradnje na toj lokaciji ili ne.

To je posebno važno u BiH, gdje je mnogo kuća građeno u fazama, često s novcem iz dijaspore, i gdje u manjim mjestima tržište ne plaća uvijek ono što je uloženo. Velika kuća na periferiji može vrijediti manje od troška izgradnje, a mala kuća na traženoj lokaciji više.

Šta procjenitelj pregleda

  • Konstrukciju, krov, fasadu i vidljive nedostatke
  • Instalacije, grijanje i energetsku efikasnost
  • Završenost etaža: neuseljeni sprat ili potkrovlje
  • Pomoćne objekte: garažu, ljetnu kuhinju, šupu
  • Parcelu: površinu, oblik, pristup putu, ograđenost
  • Priključke: struju, vodu, kanalizaciju ili septičku jamu
  • Usklađenost s dozvolama i katastrom

Vrste objekata

Koje kuće procjenjujemo

Porodične kuće

Samostojeće kuće u gradu i prigradskim naseljima, s jednim ili više stanova.

Kuće u nizu i dvojne kuće

Objekti sa zajedničkim zidom, gdje se posebno gleda podjela parcele i vlasništva.

Vikendice i planinske kuće

Objekti na Jahorini, Bjelašnici, Vlašiću i drugim izletištima, gdje lokacija nosi veliki dio vrijednosti.

Nedovršene kuće

Kuće u fazi roh-bau ili djelimično završene, gdje se procjenjuje trenutno stanje i trošak dovršetka.

Seoska domaćinstva

Kuća s pomoćnim objektima i poljoprivrednim zemljištem, često s nesređenim upisom.

Kuće s poslovnim prostorom

Prizemlje u funkciji lokala ili radionice, gdje se dodatno računa prihodovna vrijednost.

Pravni status

Legalizacija, dogradnje i neusklađen upis

Kod kuća je neusklađenost papira i stvarnog stanja pravilo, a ne izuzetak. Dograđeni sprat, garaža pretvorena u stambeni prostor ili kuća koja nije upisana u zemljišnu knjigu česti su u svim dijelovima BiH.

Procjenitelj u izvještaju razdvaja ono što je upisano i legalno od onoga što nije, i za svaki dio navodi kako je vrednovan. Za banku se nelegalizovani dijelovi obično ne uzimaju kao kolateral, dok se za nasljedstvo ili podjelu imovine često procjenjuje stvarno stanje, uz napomenu o riziku.

Ako je postupak legalizacije u toku, priložite dokumentaciju. To može značajno uticati na vrijednost i na prihvatljivost izvještaja za banku.

Postupak

Kako izgleda procjena kuće

1

Zahtjev i ponuda

Pošaljete lokaciju, površinu kuće i parcele i svrhu procjene.

2

Dokumenti

ZK izvadak ili list nepokretnosti, posjedovni list, kopija plana, dozvole.

3

Pregled na terenu

Pregled kuće, pomoćnih objekata i parcele traje obično od jednog do dva sata.

4

Izvještaj

Potpisan izvještaj s vrijednošću objekta i zemljišta za 2–5 radnih dana.

Energetska efikasnost

Grijanje, izolacija i troškovi održavanja kuće

Kod kuća troškovi grijanja i održavanja mnogo više utiču na vrijednost nego kod stanova. Kupci danas pitaju koliko košta grijanje zimi, kakva je fasada i stolarija i koliko će morati uložiti u prve dvije do tri godine.

  • Termofasada i kvalitetna stolarija smanjuju troškove grijanja i povećavaju potražnju.
  • Sistem grijanja: kotao na čvrsto gorivo, plin, toplotna pumpa ili struja različito utiču na troškove.
  • Stanje krova i hidroizolacije, jer su popravke krova među najskupljim.
  • Kvalitet instalacija, posebno u kućama starijim od tri decenije.
  • Solarni paneli i drugi obnovljivi izvori, koji smanjuju troškove energije.

Procjenitelj ova ulaganja vrednuje kroz poređenje sa sličnim kućama i kroz troškovni pristup. Ako ste nedavno ulagali u kuću, pripremite račune i opis radova, jer to pomaže da ulaganje bude pravilno vrednovano.

Kupovina kuće

Procjena kuće prije kupovine

Kuća je za većinu porodica najveća kupovina u životu, a kupci je često vide samo jednom ili dvaput. Procjena prije kupovine daje vam nezavisan pogled na cijenu, stanje i pravni status, dok još možete pregovarati.

Posebno je korisna kada kupujete kuću na kredit, jer banka neće odobriti više od procijenjene vrijednosti, ili kada kupujete na daljinu iz dijaspore.

Povezane usluge

Procjena stana → Stanovi u zgradama, novogradnja i starija gradnja.
Procjena zemljišta → Građevinsko, poljoprivredno i šumsko zemljište.
Procjena poslovnog prostora → Kancelarije, lokali, skladišta i hale.

Procjena nekretnina po gradovima

Naši procjenitelji rade širom Bosne i Hercegovine. Pogledajte stranicu svog grada ili sva područja koja pokrivamo.

Sarajevo Banja Luka Tuzla Zenica Mostar

Česta pitanja

Da. Izvještaj navodi vrijednost zemljišta i vrijednost objekata, a zatim ukupnu tržišnu vrijednost. Ako je parcela veća od uobičajene za kuću, višak se može procijeniti kao zasebno građevinsko ili poljoprivredno zemljište.

Može. Procjenjuje se trenutno stanje, a po potrebi i vrijednost po završetku uz procjenu troškova dovršetka. Banke kod građevinskih kredita često traže oba podatka.

Tržišna vrijednost pokazuje koliko bi kupci danas platili, a ne koliko je kuća koštala. Na lokacijama sa slabijom potražnjom tržište ne plaća puni trošak gradnje, posebno za velike kuće.

Obično od jednog do dva sata, zavisno od veličine kuće, broja pomoćnih objekata i parcele.

U Federaciji BiH najčešće ZK izvadak, posjedovni list i kopiju katastarskog plana, a u Republici Srpskoj list nepokretnosti. Uz to dozvole i tlocrt ako postoje. Tačan spisak šaljemo nakon što nam opišete nekretninu i svrhu procjene.

Povećavaju, ali obično manje od troška izgradnje. Tržište plaća koliko kupci u tom području cijene takve sadržaje, što procjenitelj utvrđuje iz uporedivih prodaja.

Da. Ako su stanovi u kući etažirani ili se koriste odvojeno, procjena može iskazati vrijednost svake jedinice i ukupnu vrijednost kuće.

Nije uvijek potreban. Ako se stvarno stanje razlikuje od upisanog, procjenitelj će vam reći da li je snimak potreban za vašu svrhu.

Da. Procjena kuće može poslužiti kao dokaz o imovini za ambasadu, ili kao argument kad se ne slažete s vrijednošću koju je porezni organ utvrdio za porez na promet. U oba slučaja izvještaj iskazuje vrijednost kuće i zemljišta odvojeno.

Pregled traje duže i obuhvata svaku etažu i pomoćni objekat. Kod velikih kuća troškovni pristup ima veću težinu, jer je malo sličnih prodaja. Za manje objekte poput vikendica pogledajte procjenu vikendice.

Trebate procjenu kuće?

Pošaljite lokaciju i osnovne podatke o kući i parceli, a mi ćemo vam javiti cijenu i termin pregleda.

Zatražite procjenu kuće → 062 965 626