Procjena zemljišta
Procjena zemljišta zavisi više od namjene i mogućnosti gradnje nego od same površine. Procjenjujemo građevinsko, poljoprivredno i šumsko zemljište u cijeloj BiH, uz provjeru prostorno-planske dokumentacije, pristupa i infrastrukture.
Šta određuje vrijednost zemljišta
Procjena zemljišta počinje od pitanja šta se na njemu smije graditi
Dvije parcele iste površine u istom mjestu mogu imati potpuno različitu vrijednost. Jedna je u zoni stanovanja s pristupom asfaltnom putu i priključcima, druga je poljoprivredno zemljište bez pristupa. Zato procjenitelj prvo provjerava namjenu zemljišta prema prostornom ili regulacionom planu, a tek onda traži uporedive prodaje.
Za građevinsko zemljište ključni su dozvoljeni koeficijent izgrađenosti, spratnost i namjena objekta koji se smije graditi. Za poljoprivredno zemljište presudni su kvalitet tla (katastarska klasa), pristup, mogućnost navodnjavanja i veličina parcele. Kod šumskog zemljišta dodatno se gleda drvna masa i mogućnost iskorištavanja.
Kada postoji više mogućih namjena, procjenitelj radi HABU analizu, odnosno analizu najboljeg i najprofitabilnijeg korištenja, i zemljište vrednuje prema onoj namjeni koja je zakonski dozvoljena, fizički moguća i finansijski isplativa.
Faktori vrijednosti zemljišta
- Namjena prema prostornom ili regulacionom planu
- Pristup javnom putu i širina pristupa
- Priključci: struja, voda, kanalizacija
- Oblik, nagib i orijentacija parcele
- Površina i mogućnost dijeljenja
- Kvalitet tla i katastarska klasa za poljoprivredno zemljište
- Tereti, služnosti i sporovi oko granica
Vrste zemljišta
Koje zemljište procjenjujemo
Građevinsko zemljište
Parcele za kuće, stambene zgrade i poslovne objekte, u gradu i prigradskim naseljima.
Poljoprivredno zemljište
Oranice, voćnjaci, livade i pašnjaci, od Semberije i Posavine do Livanjskog polja.
Šumsko zemljište
Šume i šumsko zemljište, uz procjenu zemljišta i, po potrebi, drvne mase.
Zemljište u poslovnim zonama
Parcele uz magistralne puteve, autoput i u industrijskim zonama, gdje se gleda pristup i saobraćajna povezanost.
Zemljište za eksproprijaciju
Procjena naknade kada se zemljište oduzima za puteve, autoput ili infrastrukturu.
Parcelacija i razvojni projekti
Vrijednost većih kompleksa koji se dijele na parcele ili razvijaju kao stambeni projekat.
Metode
Kako se procjenjuje zemljište
Glavni metod je poredbeni pristup: cijene ostvarene u prodaji sličnih parcela, korigovane za razlike u lokaciji, namjeni, pristupu i veličini. Za zemljište podaci o prodajama dolaze iz ugovora i evidencija o prometu nekretnina, a oglasi služe samo kao orijentacija.
Za veća građevinska zemljišta i razvojne projekte koristi se i rezidualna metoda: od očekivane prodajne vrijednosti budućeg projekta oduzimaju se troškovi gradnje, finansiranja i dobit investitora, a ostatak pokazuje koliko investitor može platiti zemljište. Ovaj pristup se često kombinuje sa studijom izvodljivosti.
Kod poljoprivrednog zemljišta, kada nema dovoljno prodaja, procjenitelj može koristiti i prihodovni pristup na osnovu zakupnine ili prinosa koji se na tom zemljištu može ostvariti.
Postupak
Kako izgleda procjena zemljišta
Zahtjev
Pošaljete katastarsku česticu, lokaciju i svrhu procjene.
Provjera planova
Provjeravamo namjenu u prostorno-planskoj dokumentaciji i upis u katastar i zemljišnu knjigu.
Izlazak na teren
Procjenitelj obilazi parcelu, provjerava pristup, granice, nagib i okruženje.
Izvještaj
Izvještaj s vrijednošću ukupno i po kvadratnom metru, uz obrazloženje namjene.
Prije kupovine zemljišta
Šta provjeriti prije nego što kupite parcelu
Kupovina zemljišta nosi više rizika od kupovine stana, jer se problemi često vide tek kada se zatraži dozvola za gradnju. Nezavisna procjena prije kupovine ne utvrđuje samo cijenu, nego otkriva i ono što bi vam moglo onemogućiti planove.
- Namjena – da li planovi dozvoljavaju gradnju onoga što planirate i u kojem obimu.
- Pristup – da li parcela ima pravni i fizički pristup javnom putu ili samo preko tuđe parcele.
- Infrastruktura – koliko su daleko struja, voda i kanalizacija i koliko košta priključenje.
- Granice – da li se stvarne granice poklapaju s katastrom i postoje li sporovi sa susjedima.
- Teren – nagib, klizišta, plavnost i nosivost tla koji utiču na troškove gradnje.
- Tereti – hipoteke, služnosti i zabilježbe upisane na parceli.
Ako je bilo šta od toga upitno, procjenitelj to navodi i objašnjava kako utiče na vrijednost. Za veće projekte preporučujemo HABU analizu prije kupovine.
Nasljedstvo i dioba
Procjena zemljišta u ostavini i diobi
Zemljište je čest predmet ostavinskih postupaka i dioba, posebno na selu, gdje porodice imaju više parcela različite vrijednosti. Procjena svake parcele omogućava pravednu podjelu: nasljednici mogu podijeliti parcele tako da svako dobije približno jednaku vrijednost, umjesto jednakog broja kvadrata.
Kod parcela s nesređenim upisom, što je često kod naslijeđenog zemljišta, procjenitelj navodi stvarno stanje i stanje u evidencijama, kako bi nasljednici znali šta treba riješiti prije prodaje ili upisa.
Procjena nekretnina po gradovima
Naši procjenitelji rade širom Bosne i Hercegovine. Pogledajte stranicu svog grada ili sva područja koja pokrivamo.
Česta pitanja
Trebate procjenu zemljišta?
Pošaljite broj katastarske čestice i lokaciju, a mi ćemo vam javiti cijenu i rok izrade.