Procjena nekretnine za eksproprijaciju
Kada se zemljište ili objekat oduzima za put, autocestu, dalekovod ili drugi javni projekat, vlasniku pripada naknada. Iznos koji ponudi korisnik eksproprijacije ne mora odgovarati tržišnoj vrijednosti. Nezavisna procjena ovlaštenog procjenitelja nekretnina pokazuje koliko nekretnina zaista vrijedi i daje vam argument u pregovorima.
Zašto nezavisna procjena
Ponuđena naknada nije uvijek tržišna vrijednost
U postupku eksproprijacije vrijednost nekretnine obično utvrđuje vještak ili komisija koju angažuje korisnik eksproprijacije ili nadležni organ. Ta procjena je često rađena za veliki broj parcela odjednom, uz prosječne cijene po zoni, bez detaljnog pogleda na svaku pojedinačnu nekretninu.
Za vlasnika to može značiti ponudu nižu od stvarne vrijednosti: parcela uz put vrednovana je kao poljoprivredna iako ima uslove za gradnju, voćnjak kao livada, a objekat bez obzira na ulaganja. Nezavisna procjena polazi od vaše konkretne nekretnine i pokazuje sve što utiče na njenu vrijednost.
Sa izvještajem u ruci pregovori o sporazumnoj naknadi teku drugačije, a ako do sporazuma ne dođe, izvještaj služi vama i vašem advokatu kao stručna podloga u daljem postupku.
Procjene za eksproprijaciju radimo uz trase puteva i infrastrukture u cijeloj BiH, uključujući okolinu Zenice i Sarajeva.
Projekti zbog kojih se najčešće eksproprira
- Autoceste i brze ceste, uključujući Koridor Vc
- Regionalni i lokalni putevi i obilaznice
- Željeznica, dalekovodi i trafostanice
- Vodovodi, kanalizacija i hidroelektrane
- Proširenje gradskih ulica i javnih površina
- Javni objekti: škole, bolnice, groblja
Šta procjena obuhvata
Šta se vrednuje kod eksproprijacije
Zemljište
Tržišna vrijednost prema stvarnoj namjeni i mogućnostima korištenja, ne samo prema kulturi upisanoj u katastru.
Objekti
Kuće, pomoćni objekti, ograde i bunari, procijenjeni prema tržištu ili trošku zamjene.
Zasadi i šuma
Voćnjaci, vinogradi i šuma, uključujući vrijednost budućih prinosa gdje je to primjenjivo.
Umanjenje vrijednosti ostatka
Kada se oduzima samo dio parcele, preostali dio često gubi vrijednost: oblik, pristup, buka.
Pristup i služnosti
Uticaj gubitka pristupa ili uspostavljanja služnosti na vrijednost nekretnine.
Poslovni objekti
Za lokale i hale i gubitak prihoda dok se djelatnost ne preseli, ako je to predmet naknade.
Djelimična eksproprijacija
Kada se oduzima samo dio parcele
Najčešće se ne oduzima cijela nekretnina, nego pojas zemljišta za put ili trasu. Na prvi pogled naknada se računa samo za oduzeti dio, ali preostali dio parcele može izgubiti značajan dio vrijednosti: postane preuzak za gradnju, ostane bez pristupa, ili se nađe uz autocestu, s bukom i zaštitnim pojasom u kojem se ne smije graditi.
Procjenitelj zato procjenjuje vrijednost cijele nekretnine prije eksproprijacije i vrijednost preostalog dijela nakon nje. Razlika pokazuje stvarni gubitak vlasnika i često je veća od vrijednosti samog oduzetog pojasa.
Ako ostatak parcele postane neupotrebljiv, propisi u pravilu omogućavaju vlasniku da traži eksproprijaciju cijele parcele. Da li je to slučaj kod vas, razgovarajte s advokatom, a mi ćemo izvještajem pokazati kako se vrijednost ostatka mijenja.
Rokovi
Procjenu naručite na vrijeme
Postupak eksproprijacije ima rokove za izjašnjenje i prigovore, a nakon rješenja i ročišta za sporazum prostor za pregovore se smanjuje. Zato je najbolje da procjenu naručite čim dobijete prijedlog za eksproprijaciju ili ponudu naknade, a ne nakon što su rokovi prošli.
Pošaljite nam ponudu korisnika eksproprijacije ako je imate. Iz nje se često vidi koja pretpostavka je dovela do niske vrijednosti, npr. pogrešna namjena zemljišta ili nepriznat objekat, pa procjenu možemo usmjeriti upravo na to.
Postupak
Kako izgleda procjena za eksproprijaciju
Dokumenti
Prijedlog ili rješenje o eksproprijaciji, ponuda naknade, ZK izvadak i kopija katastarskog plana.
Analiza ponude
Pregledamo kako je utvrđena ponuđena vrijednost i šta je izostavljeno.
Pregled na terenu
Procjenitelj obilazi parcelu, objekte, zasade i pristup, uz fotografije.
Izvještaj
Vrijednost oduzetog dijela, umanjenje vrijednosti ostatka i obrazloženje svake stavke.
Izvještaj
Šta sadrži izvještaj za eksproprijaciju
Izvještaj je pisan za pregovore i eventualni dalji postupak, pa svaka stavka ima obrazloženje. Za zemljište se navodi namjena prema planskoj dokumentaciji, pristup, oblik i infrastruktura, kao i prodaje sličnih parcela u okolini. Za objekte se opisuje način gradnje, stanje i trošak zamjene.
Posebno se iskazuje vrijednost oduzetog dijela, a posebno umanjenje vrijednosti preostalog dijela nekretnine. Zasadi, šuma, ograde i drugi dijelovi koji se lako izostave iz ponude vrednuju se kao zasebne stavke.
Ako je korisnik eksproprijacije dostavio svoju procjenu, izvještaj može sadržavati i poređenje s njom: gdje se pretpostavke razlikuju i kako ta razlika utiče na naknadu. Takvo poređenje je često najkorisniji dio izvještaja u pregovorima.
Kod infrastrukturnih projekata eksproprijacija često obuhvata desetine susjednih parcela. Kada se više vlasnika iz istog naselja dogovori, procjenu možemo raditi za sve parcele u jednom angažmanu, uz pojedinačan izvještaj za svakog vlasnika. Tako je trošak po vlasniku manji, a vrijednosti su međusobno usklađene.
Procjena nekretnina po gradovima
Naši procjenitelji rade širom Bosne i Hercegovine. Pogledajte stranicu svog grada ili sva područja koja pokrivamo.
Česta pitanja
Dobili ste ponudu za eksproprijaciju?
Pošaljite nam ponudu i podatke o parceli, a mi ćemo vam javiti cijenu i rok izrade nezavisne procjene.