Procjena vikendice i ruralnog objekta
Vikendice, planinske kuće i seoska imanja procjenjuju se drugačije od stanova u gradu. Uporedivih prodaja je malo, a vrijednost zavisi od pristupa, sezone, priključaka i pravnog statusa. Ovlašteni procjenitelj obilazi objekat i parcelu i izrađuje izvještaj po IVS standardima za ostavinu, prodaju ili banku.
Zašto je drugačije
Malo prodaja, mnogo razlika među objektima
U gradu se za skoro svaki stan može naći nekoliko sličnih prodaja u istom naselju. Kod vikendice na planini ili kuće na selu to rijetko uspijeva. Objekti se razlikuju po veličini, načinu gradnje, opremljenosti i položaju, a prodaje su rijetke i često se ne vode kroz katastar po stvarnoj cijeni.
Zato procjenitelj ne može osloniti vrijednost samo na poređenje. Glavni oslonac postaje troškovni pristup: koliko bi danas koštala izgradnja istog objekta, umanjeno za starost i istrošenost, uz tržišnu vrijednost zemljišta. Poredbeni pristup služi kao provjera, kad god postoji dovoljno sličnih transakcija u široj okolini.
Kod vikendica koje se izdaju turistima, na primjer na Jahorini, Bjelašnici, Vlašiću, Kupresu ili uz jezera, procjenitelj dodatno gleda prihod koji objekat realno može ostvariti tokom sezone. Taj podatak često pokazuje da tržište za dobro opremljen objekat plaća više nego što bi pokazao sam trošak gradnje.
Šta najviše utiče na vrijednost
- Pristup: put do objekta i prohodnost zimi
- Priključci: struja, voda, kanalizacija ili septička jama
- Udaljenost od ski staze, jezera ili grada
- Način gradnje: zidana, drvena ili montažna kuća
- Stanje krova, izolacije i grijanja
- Veličina i nagib parcele, pogled
- Upis u zemljišnu knjigu i katastar
Vrste objekata
Koje objekte procjenjujemo
Planinske vikendice
Objekti na olimpijskim planinama i drugim izletištima, gdje lokacija i blizina staza nose najveći dio vrijednosti.
Vikendice uz rijeke i jezera
Objekti uz Neretvu, Drinu, Unu i jezera, gdje se posebno provjerava zaštitni pojas i pravo gradnje.
Seoske kuće
Porodične kuće na selu, često starije gradnje, s pomoćnim objektima i dvorištem.
Seoska imanja
Kuća s poljoprivrednim ili šumskim zemljištem, gdje se svaka cjelina procjenjuje posebno.
Prigradske vikendice
Objekti na obodima gradova, koje kupci često vide kao buduću stalnu kuću.
Nedovršeni objekti
Vikendice u izgradnji, gdje se procjenjuje trenutno stanje i trošak dovršetka.
Svrha
Kada vam treba procjena vikendice
Najčešći razlog je nasljedstvo. Vikendica ili kuća na selu često se nasljeđuje među više nasljednika, od kojih neki žive u inostranstvu, pa nezavisna procjena olakšava dogovor o isplati ili podjeli. Za ostavinski postupak vidi i procjenu za sud i nasljedstvo.
Kod kupoprodaje procjena pomaže kupcu da ne preplati objekat čija cijena u oglasu počiva na emociji prodavca, a prodavcu da postavi cijenu po kojoj će objekat zaista prodati. Na tržištu vikendica razlika između tražene i ostvarene cijene zna biti velika.
Banke vikendice prihvataju kao kolateral rjeđe i opreznije nego stanove, posebno kad je pristup težak ili upis nesređen. Ako planirate kredit, procjenitelj u izvještaju jasno navodi sve što banka provjerava. Više o tome na stranici procjena za kredit.
Pravni status
Nesređen upis i objekti bez dozvole
Vikendice su građene u različitim periodima, često bez građevinske dozvole ili na zemljištu koje je u katastru vođeno kao poljoprivredno ili šumsko. Neki objekti nisu upisani u zemljišnu knjigu, a neki su upisani samo kao zemljište.
Procjenitelj u izvještaju razdvaja upisano od stvarnog stanja i objašnjava kako je svaki dio vrednovan. Za nasljedstvo ili kupoprodaju obično se procjenjuje stvarno stanje uz napomenu o riziku, dok banka u pravilu uzima u obzir samo ono što je legalno i upisano.
Ako je u toku legalizacija ili usklađivanje upisa, pošaljite nam dokumentaciju prije pregleda, jer to može promijeniti i vrijednost i prihvatljivost izvještaja.
Prije pregleda
Šta pripremiti za procjenu vikendice
Procjenitelj na terenu vidi stanje objekta, ali ne zna kada je mijenjan krov, kakva je izolacija u zidovima ni koliko je uloženo u zadnjih nekoliko godina. Zato pripremite sve što imate: račune za veće radove, podatke o izvoru vode i načinu grijanja, te informaciju da li se objekat koristi tokom cijele godine ili samo ljeti.
Ako je vikendica izdavana, pošaljite podatke o broju noćenja i cijenama po sezoni. To je najpouzdaniji osnov za prihodovnu provjeru vrijednosti.
Postupak
Kako izgleda procjena vikendice
Zahtjev i ponuda
Pošaljete lokaciju, opis objekta i parcele i svrhu procjene. Javljamo cijenu i termin.
Dokumenti
ZK izvadak ili list nepokretnosti, posjedovni list, kopija plana i dozvole ako postoje.
Pregled na terenu
Procjenitelj obilazi objekat, parcelu i pristupni put. Termin usklađujemo s vremenskim uslovima.
Izvještaj
Potpisan izvještaj s vrijednošću objekta i zemljišta, obično za 3–7 radnih dana zbog terena.
Procjena nekretnina po gradovima
Naši procjenitelji rade širom Bosne i Hercegovine. Pogledajte stranicu svog grada ili sva područja koja pokrivamo.
Česta pitanja
Trebate procjenu vikendice?
Pošaljite lokaciju i osnovne podatke o objektu i parceli, a mi ćemo vam javiti cijenu i termin pregleda.