Procjena nekretnina za finansijske izvještaje
Procjena nekretnina za finansijske izvještaje utvrđuje fer vrijednost zemljišta, zgrada i investicionih nekretnina prema MSFI 13, za bilans, revalorizaciju ili reviziju. Izvještaj je strukturiran tako da ga revizor može provjeriti bez dodatnih pitanja.
Kome treba
Procjena fer vrijednosti nekretnina za bilans
Firme u BiH koje primjenjuju međunarodne standarde finansijskog izvještavanja mogu nekretnine voditi po trošku nabavke ili po revalorizovanom iznosu, odnosno fer vrijednosti. Kada se odluče za fer vrijednost, procjenu moraju redovno ažurirati, a revizor provjerava da li je urađena u skladu sa standardima.
MSFI 13 definiše fer vrijednost kao cijenu koja bi se dobila prodajom imovine u urednoj transakciji između učesnika na tržištu na datum mjerenja. Za nekretnine je to u praksi vrlo blizu tržišne vrijednosti, ali standard traži dodatne objave: hijerarhiju ulaznih podataka, korištene tehnike i ključne pretpostavke.
Procjena je potrebna i pri prvom priznavanju nekretnine stečene spajanjem firmi, pri provjeri umanjenja vrijednosti i kada banka ili investitor traže vrijednost imovine u bilansu.
Procjenu za finansijske izvještaje radimo i za javna preduzeća i institucije koje vode imovinu po revalorizovanim vrijednostima, gdje je posebno važno da metodologija bude dosljedna iz godine u godinu, kako bi promjene vrijednosti odražavale tržište, a ne promjenu pristupa.
Standardi koje pokrivamo
- MSFI 13 – Mjerenje fer vrijednosti
- MRS 16 – Nekretnine, postrojenja i oprema (revalorizacija)
- MRS 40 – Investicione nekretnine
- MRS 36 – Umanjenje vrijednosti imovine
- MSFI 3 – Poslovne kombinacije (alokacija kupovne cijene)
- MSFI 16 – Najmovi, kada treba tržišna zakupnina
Šta procjenjujemo
Imovina u bilansu koju procjenjujemo
Poslovne zgrade
Upravne zgrade, kancelarije i prodajni prostori koje firma koristi.
Investicione nekretnine
Nekretnine koje firma izdaje ili drži radi rasta vrijednosti.
Proizvodni objekti
Hale i postrojenja, uz procjenu mašina i opreme u istom izvještaju.
Zemljište
Građevinsko i poljoprivredno zemljište u vlasništvu firme.
Stanovi i kuće
Stambene jedinice u vlasništvu firme, za smještaj radnika ili prodaju.
Objekti u izgradnji
Projekti u toku, gdje se procjenjuje dostignuti stepen i vrijednost po završetku.
Kako radimo
Izvještaj koji prolazi reviziju
Revizori najčešće vraćaju procjene zbog nedovoljno obrazloženih pretpostavki i nejasne veze između tržišnih podataka i zaključka. Zato svaki naš izvještaj za finansijske svrhe sadrži:
- jasno definisan datum mjerenja i osnovu vrijednosti prema MSFI 13,
- opis tehnika procjene i razlog izbora (tržišni, prihodovni ili troškovni pristup),
- razvrstavanje ulaznih podataka po nivoima hijerarhije fer vrijednosti,
- analizu osjetljivosti na ključne pretpostavke, poput stope kapitalizacije ili zakupnine,
- odvojeno iskazanu vrijednost zemljišta i objekata, radi obračuna amortizacije.
Za firme s više lokacija radimo procjenu cijelog portfelja po jedinstvenoj metodologiji, a u narednim godinama ažuriranje uz manji obim posla. Analizu osjetljivosti radimo kao i u samostalnoj usluzi analize osjetljivosti.
Postupak
Kako izgleda procjena za bilans
Popis imovine
Dostavite listu nekretnina s lokacijama, površinama i knjigovodstvenim vrijednostima.
Dogovor o obimu
Dogovaramo datum mjerenja, standarde i rok usklađen s revizijom.
Pregledi i analiza
Obilazak objekata, prikupljanje tržišnih podataka i obračun.
Izvještaj i pitanja revizora
Predajemo izvještaj i odgovaramo na pitanja revizora.
Hijerarhija fer vrijednosti
Nivoi ulaznih podataka po MSFI 13
MSFI 13 razvrstava ulazne podatke u tri nivoa, a revizor provjerava da li su pravilno klasifikovani i objavljeni:
- Nivo 1 – kotirane cijene na aktivnom tržištu za identičnu imovinu. Za nekretnine se praktično ne pojavljuju.
- Nivo 2 – podaci koji se mogu opaziti na tržištu, npr. cijene po kvadratu iz uporedivih prodaja, bez značajnih korekcija.
- Nivo 3 – podaci koji se ne mogu direktno opaziti, npr. stopa kapitalizacije ili korekcije za specifičnu imovinu. Za većinu nekretnina u BiH vrijednost je na nivou 3.
Za vrijednosti na nivou 3 standard traži dodatne objave: opis tehnike, ključne neopažljive ulazne podatke i osjetljivost vrijednosti na njihove promjene. Naš izvještaj sadrži sve te podatke u formi koju računovodstvo može direktno koristiti u napomenama uz finansijske izvještaje.
Kada se procjenjuje imovina stečena u poslovnoj kombinaciji, procjena je dio alokacije kupovne cijene, pa je usklađujemo s procjenom vrijednosti preduzeća.
Portfelji
Procjena portfelja nekretnina
Firme s više nekretnina na različitim lokacijama, npr. trgovački lanci, banke, osiguravajuća društva i javna preduzeća, trebaju procjenu cijelog portfelja po jedinstvenoj metodologiji. Tako su vrijednosti uporedive između lokacija, a revizor može provjeriti dosljednost.
Za portfelje dogovaramo plan pregleda po regijama, a izvještaj sadrži zbirni pregled i pojedinačne izvještaje za svaku nekretninu. U narednim godinama radimo ažuriranje, gdje se ponovo pregledaju samo nekretnine kod kojih je došlo do promjena, a za ostale se ažuriraju tržišni podaci.
Procjena nekretnina po gradovima
Naši procjenitelji rade širom Bosne i Hercegovine. Pogledajte stranicu svog grada ili sva područja koja pokrivamo.
Česta pitanja
Trebate procjenu za finansijske izvještaje?
Pošaljite listu nekretnina i datum mjerenja, a mi ćemo vam javiti ponudu i rok.